处罚事由:
       其他违法事实 你单位2021年度销售给李**两套商铺，总面积为591.87平方米，增值税发票的销售单价（不含税）为2761.47元；销售给**一套商铺，总面积为324.38平方米，增值税发票的销售单价（不含税）为2761.47元。同时期同位置销售的商铺单价（不含税）为6348.63元。你单位销售给李**、**一套房产，总面积为143.64平方米，增值税发票的销售单价（不含税）为2935.78元。同时期同位置销售的房产单价均价（不含税）为5612.84元。根据《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条第六项规定，“纳税人有下列情形之一的，税务机关有权核定其应纳税额：（六）纳税人申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。”之规定，你单位出售的房产计税价格明显偏低且无正当理由，应当核定其应纳税额。
       依据上述案例，结合相关政策文件规定，对计税价明显偏低和正当理由谈谈体会。
       一、税收征管法及其实施细则中规定：
       《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条第六款规定，纳税人申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的，税务机关有权核定其应纳税额。
       《中华人民共和国税收征收管理法》第四十七条规定，纳税人有税收征管法第三十五条或者第三十七条所列情形之一的，税务机关有权采用下列任何一种方法核定其应纳税额：(一)参照当地同类行业或者类似行业中经营规模和收入水平相近的纳税人的税负水平核定;(二)按照营业收入或者成本加合理的费用和利润的方法核定;(三)按照耗用的原材料、燃料、动力等推算或者测算核定;(四)按照其他合理方法核定。
       二、增值税规定：
       《增值税暂行条例》第七条规定，纳税人销售货物或者应税劳务的价格明显偏低并无正当理由的，由主管税务机关核定其销售额。
       《增值税暂行条例实施细则》第十六条规定，纳税人有条例第七条所称价格明显偏低并无正当理由或者有本细则第四条所列视同销售货物行为而无销售额者，按下列顺序确定销售额：（一）按纳税人最近时期同类货物的平均销售价格确定；（二）按其他纳税人最近时期同类货物的平均销售价格确定；（三）按组成计税价格确定。组成计税价格的公式为：组成计税价格=成本×（1+成本利润率）属于应征消费税的货物，其组成计税价格中应加计消费税额。
       《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税[2016]36号）第四十四条规定，纳税人发生应税行为价格明显偏低或者偏高且不具有合理商业目的的，或者发生本办法第十四条所列行为而无销售额的，主管税务机关有权按照下列顺序确定销售额：
       （一）按照纳税人最近时期销售同类服务、无形资产或者不动产的平均价格确定。
       （二）按照其他纳税人最近时期销售同类服务、无形资产或者不动产的平均价格确定。
       （三）按照组成计税价格确定。组成计税价格的公式为：
       组成计税价格=成本×（1+成本利润率）
       成本利润率由国家税务总局确定。
       不具有合理商业目的，是指以谋取税收利益为主要目的，通过人为安排，减少、免除、推迟缴纳增值税税款，或者增加退还增值税税款
       从上述规定可以看到，无论是征管法及其细则还是增值税规定虽然提到了计税依据明显偏低，但是并没有规定低于正常销售价格多少，才能界定为明显偏低，文件没有给出定量的判断标准，在实务中缺少可操作性，也容易带来税企争议，除之外，正当理由文件也没有明细规定，需要执法者结合案件的基本情况给出职业判断。
       三、70%的规定：
       法释[2009]第5号最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二）规定：
       第十九条对于合同法第七十四条规定的“明显不合理的低价”，人民法院应当以交易当地一般经营者的判断，并参考交易当时交易地的物价部门指导价或者市场交易价，结合其他相关因素综合考虑予以确认。
       转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价；对转让价格高于当地指导价或者市场交易价百分之三十的，一般可以视为明显不合理的高价。
       70%规定的，实务中往往以此为标准，用该规定来判断价格是否明显偏低。
       四、正当理由
       个人所得税税中对股权转让方面、土地增值税对此有文件比较详细规定，而增值税文件对正当理由却没有规定。所谓仁者见仁智者见智，各抒己见了。
       首先来看一个案例，
       基本案由：
       某稽查局对A公司做出税务处罚决定，认为A公司2010年以低于市场销售价格销售给其关联方B公司的离退休职工住宅，应按同期市场价格进行调整补缴营业税、土地增值税等税费（为避免概念混淆，本文只讨论营业税价格明显偏低），并给予相应处罚。
       争议焦点：此销售房屋行为是否属于价格明显偏低，且无正当理由。
       （一）A公司认为
       1、我方与B公司均是C集团公司下属控股公司，B公司改制后，离退休职工收入低，住房条件查，且集体上访，造成了不良的社会影响，相关部门和领导均要求我方慎重并妥善处理此时。
2010年，上级主管单位提出给这些退休的访老职工享受优惠售房政策，我方在接到上级单位的同意批复后，按照市场价格下浮20%，对这些退休老职工优惠售房。
       鉴于此，从大局出发，从在开发的楼盘中对这些退休老职工购房给予了优惠，此举是为了化解纠纷，在收到税务处理决定书后，无奈补缴了营业税124712.94元，但是税务局却还要对此进行处罚，处1倍罚款，该行为显失公平。
       （二）稽查局认为：
       依据国家税务总局办公厅答复（税总办函[2013]884号文，简称“答复”）纳税人将同类商品房销售给关联企业职工或与该纳税人有特定关系的自然人，价格明显低于销售给其他无关联关系的购房者的价格的，属于价格明显偏低并无正当理由的情形，主管税务机关可以核定其营业额
       （三）二审法院：
       A公司应上级要求，为解决企业老职工住房困难，化解信访突出问题，经上级批准、董事会决定给老职工售房价格让利20％。B公司前身为国有企业，其离退休职工收入低，住房条件长期得不到改善，多次到政府及其他部门上访，要求改善住房条件。在此情况下，A公司在降低企业收入的情况下，以低于同期销售价格20％向B公司离退休职工优惠售房并无不当，此举应视为A公司解决老国企退休职工住房困难、防止群体事件发生、化解社会矛盾的善意之举。税务局简单地将此认定为“明显低于市场价格，无正当理由的”，并以此为由对A公司处以营业税罚款显属不当，其对“无正当理由”的认定属滥用行政权。
       笔者认为：
       1、二审法院站位高，没有机械地解读文件，而是站在大局的高度把握矛盾的焦点，追求判决的法律效应，考虑到社会效应，又精准把握政治效应，在解决国有企业离退休职工住房问题的大背景下，从防止群体事件发生、化解社会矛盾和追求社会和谐的大局出发，这就是正当理由，该判决不但有态度，而且还有温度。
       2、从合同法的70%的规定考虑，低于市场价20%，严格意义上来说，不属于价格明显偏低，从这个角度出发，也可以避免被征税，有效化解税企矛盾，但对执法者来说，提出了更高的挑战。在文件没有明确条文规定的情况下，如何执法，成为一个值得思考的问题。
       3、正当理由听上去高大上，感觉离个人生活很远，但大家从媒体上报道上看过，凶宅挂牌售价大幅度低于市场价而无人问津的新闻，虽然凶宅有点迷信，但不失为价格明显偏低而有正当理由还能为多数人认可和接受的案例。