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地铁改道开发商应否退钱?

发布时间:2013-05-24
        随着主城区住宅用地资源的不断萎缩,新楼盘向主城区以外的地区延伸已经是房地产开发的大趋势了。在价格和生活方便程度的平衡中,地铁这一交通工具显然是影响购房者的一大因素。“地铁楼盘”也就成为了一个卖点。
  近日南京暴出了地铁2号线西延改道的新闻,随即引来了大批购房者的质疑,问题的焦点就是有些“地铁楼盘”现在离地铁很远了,开发商是否应该退还部分房款。南京的一档法制类节目采访了一位同行,他的观点很明确,这属于开发商违约,应该退还部分房款。
  看了这位同行简单的回答,我至少产生了以下2点疑问:
 
  1、楼盘附近有地铁站,是不是开发商的合同义务。
  2、如果是开发商的合同义务,应如何承担违约责任。
  关于第一点疑问,关键是要分清楚地铁站点的内容是对房屋周边状态的描述,还是约定的开发商的义务。合同义务,是合同一方当事人按合同约定应当完成的事项,如房屋的面积、质量标准、配套设施等等。而对边状态的描述则不是合同义务,如房子附近有山、有湖等,这显然不是开发商所能完成的。地铁,是市政公共建设项目,规划、施工、运营等都是政府主导的,地铁的线路和站点显然不是开发商决定的,开发商按照政府的公示表述楼盘与地铁站点的距离,似乎更接近于对房屋周边状态的描述。如合同中表述楼盘离某某湖仅300米。假设该湖因为地址变化消失了,以此认为开发商违约显然是不合适的。特别需要注意的是,在很大程度上,政府行为(国家行为)和不可抗力导致的法律后果是相同的。开发商既然不存在违约行为,要求开发商退钱也就没有法律依据。
  退言之,即使将其解释为约定的开发商的义务,如何承担违约责任也不是个简单的问题。合同法第一百零七条规定,“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”继续履行和采取补救措施显然是不可能的,那么如何计算损失呢?地铁毕竟只是购房者购房时考虑的因素之一,地铁站点的远近程度与价格之间的关系恐怕也不是能够简单计算出来的。而根据民事诉讼谁主张谁举证的原则,如购房人不能举证证明其损失的存在即数额组成,法院也不会支持其诉讼主张。   
 
作者:杨冬